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北京5地块低溢价入市 下半年考验房企“拿地经”

时间:2014-08-02 16:30:37    来源:中文网    我来说两句() 字号:TT

  连续两个月没有动静的北京住宅土地市场终于迎来成交,一周内5宗地的出让规模颇为可观。但仔细审视,低溢价、低烈度不仅成为这一阶段土地市场的主流,且这股“冷风”还可能影响到下一阶段将要出让的部分“明星”地块。 
  5地块入市
  最高溢价难过30%
  7月17日,北京土地市场继该周以低溢价出让两宗土地之后,又迎来第二次土地招拍挂。不出所料的是,当日拍卖的3宗地块均以低溢价率和低竞争烈度波澜不惊地出让。
  当日首先拍卖的是房山良乡高教园区17-02-03、17-02-06地块,共有7家企业参与了现场竞拍,但竞争场面并不激烈,部分企业甚至出现了未举牌的现象。最终,首创以18.1亿元的价格竞得了该地块,溢价率不足30%。
  当日另两宗土地的竞拍更为“冷清”:石景山八角第二水泥管厂1612-034、1612-042地块,直接以底价15.8亿元成交;另一宗昌平南邵镇0303-16地块,世纪华盛经过5轮举牌以1.56亿元拍得了该地块。
  7月14日出让的两宗地块的拍卖同样是“冷风劲吹”。3家企业参与竞价昌平区沙河镇地块,分别是融创中国、北科建旗下的瑞坤置业、首开万科金地联合体。最终该地块被北科建以23.3亿元竞得,溢价率仅5.9%。
  而7月14日出让的另一宗土地顺义新城第21街区的地块,被认为是昔日大名鼎鼎的“大龙地王”的一部分。“大龙地王”曾经在2009年创下北京单价、总价纪录,后因企业未及时缴纳土地出让金而被退回。2013年曾分割后再次入市,但又遭叫停。这块被认为升值潜力巨大的地块,也仅仅吸引了4家房企竞拍。经过26轮竞价,最终被鲁能地产以29.3亿元拿下,溢价率仅为13.57%。
  “低溢价”
  只是“看上去很冷”
  “评估成交价位是否合理不能只看溢价率,还要审视地块本身的起始价格。从这个角度来看,这两块地卖得并不算低。”亚豪机构市场总监郭毅对记者表示,“由鲁能竞得的顺义新城第21街区地块,起始楼面价就达24888元/平方米。成交溢价率虽低,但价值已经在土地的起始价格中得以体现”。
  虽然参与这5宗地竞价的房企并不多,但到场观战的房企却非常多,土地交易大厅里一度人满为患,场面绝不冷清。这充分说明了众多企业还是对新出的地块兴趣浓厚。
  “看不清未来的市场形势,因此不敢贸然高价拿地。”一位房企的高层这样告诉记者,但他同时认为,由于开发商对于北京楼市的长期信心仍然充足,因此“下半年土地市场中,一些位置、规划、出让条件好的地块仍有望顺利乃至高溢价出让。”
  未来“明星地块”
  关键看成色
  尽管业内认为目前的土地低溢价率出让并没有导致地块价值被低估,但毕竟整个土地市场的温度和上半年有较大差距,即将于近期出让的部分热点地块的走势备受关注。
  其中有代表性的当属华嘉胡同地块。7月17日,华嘉胡同地块恢复挂牌出让,挂牌竞价起始时间为8月6日。
  这块原定于今年2月出让的地块起始价为35.5亿元,测算起始楼面价约30200元/平方米。如果按溢价率50%计算,将是近期总价和单价新纪录的有利竞争者。
  另外,7月15日起接受挂牌竞价的孙河北甸西村地块也是业界关注的焦点,该地块起拍价46亿元,出让总面积约34万平方米,不剔除保障房建设面积的起拍楼面价达28000元/平方米,预计成交价可能将达68亿元,或会成为年内无争议的总价纪录创造者。
  郭毅表示,尽管目前土地市场、楼市都比较冷清,但这些“明星地块”仍受到企业青睐。同时,普遍不理想的半年业绩,对企业拿地影响也有限,原因是房企并不差钱。“近几个月,国内银根已经有所宽松,央行连续两次定向降准、银监会放宽商业银行存贷比,给市场注入了一定量的流动性。可以说,进入下半年,企业资金面的窘境已得到一定程度的缓解。现在对于房企来说资金不是问题,决定是否拿地的根本性原因在市场前景。”(记者 胡喆)

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